不動産に関わる税金について

不動産を購入、売却する際、様々な税務上の問題が発生します。
こちらでは、それらを分かりやすくQ&A形式でお応えしております。

私は会社員ですが、知り合いのすすめで東京にワンルームマンションを購入して他人に賃貸しています。ワンルームの価格は1,000万円で、900万円の借入をしています。また家賃は月7万円です。確定申告をするのにあたって、注意すべき点などがあれば教えて下さい。

不動産の賃貸による所得(不動産所得)は、他の所得と合算されて課税されます。あなたの場合、不動産所得は給与所得と合算されるため、確定申告をすることになります。なお、「所得=収入-経費」です。
不動産所得の算定にあたって、収入、経費を計算するために気をつけるべき点を以下に列挙します。

●収入について
収入には毎月の賃料の他に、契約で返還を要しないこととされる保証金の敷引などを含みます。
●経費について
不動産賃貸の経費には次のようなものが考えられます。
  • 固定資産税
  • 減価償却費
  • 借入金の利息
  • 管理費、保守料等
  • 火災保険料等
  • 修繕費など

建物の減価償却費の計算にあたっては、物件の価格1,000万円の土地と建物への振り分けが必要です。例えば土地500万円と振り分けされたとすると、減価償却費の計算の基本は500万円です(物件の価格全額でしないようにご注意下さい)。また、不動産所得が赤字になった場合には、給与所得と相殺して源泉徴収された所得税が還付されることもあります。ただし、その赤字のうちにワンルームの土地部分の購入に充てられた借入金の利息が含まれている場合には、その利息相当分の赤字は他の所得と相殺できません。

私は昨年、長年住み慣れたA住宅を売却し、10月に B住宅を取得して居住しています。B住宅の取得資金は銀行からの借入金とA住宅の売却資金を充てました。確定申告をするにあたって、A住宅の売却について居住用3,000万円控除の適用を受けるか、B住宅の取得について住宅ローン控除の適用を受けるかのどちらかの選択の必要があると聞きましたが、私の場合どうするのが有利でしょうか。教えて下さい。

居住用不動産を売却・購入した場合には、他の不動産を売却・購入した場合に比べて税金の計算が有利になるように配慮されています。ただし.同一人が有利な計算をしすぎないように一つの特例を受けた場合には、他の特例の適用を受けることができないこととされているものが少なくありません。

居住用3,000万円控除と住宅ローン控除も同じような関係にあり、ご質問のような場合にどちらの適用を受けるのかを選択する必要があります。選択にあたって注意することとしては次のようなことが考えられます。

  1. それぞれの特例を受ける場合の減税額を試算する。
  2. 住宅ローン控除の適用による減税額を考える場合には、住み替え・ローンの一括(一部)返済・年収の増減等の可能性や特別減税などを十分に考慮するなどです。
●居住用3,000万円控除

居住用不動産を売却した場合に、売却益のうち3,000万円までの部分に対して税金がかからない制度
※売却金額-(取得費+売却経費)

●住宅ローン控除

居住用不動産を借入金で取得した場合に年末借入金残高(4,000万円を限度)の一定の割合(※)を限度として所得税が居住した年から10年間減税される制度
(※平成17年中居住開始の場合、1~8年目は1%、9・10年目は0.5%)

私はこの度自宅を購入することになりました。購入金額は4,000万円で資金は全て私が出す予定です。知り合いの話しでは2,000万円分の名義を妻にしても贈与税がかからないということですが、本当でしょうか。なお、私と妻の婚姻期間は30年です。

配偶者間における居住用不動産の贈与については財産形成への貢献や生活保障の観点などから通常の基礎控除110万円の他に2,000万円まで贈与税が非課税とされています。この制度に該当するための要件は次の通りです。

  1. 婚姻期間が20年以上の配偶者からの贈与であること(同一配偶者からの贈与については一生に1回しかこの制度の適用を受けられません)。
  2. その者の居住用不動産の贈与であること(居住用不動産を取得するための金銭の贈与も含まれます)。
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住用不動産をその者の居住の用に供し、かつその後引き続き居住の用に供する見込であること。
  4. 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に申告すること。

したがって前記の要件を満たせば、ご自宅の取得資金として奥さんに2,000万円贈与しても贈与税はかからないことになります。
また、次の点にもご注意ください。

  • 居住用不動産を贈与する場合、贈与税が無税であっても登録免許税や不動産取得税をある程度払うケースが多いようです。
  • 同じ2,000万円の範囲であれば居住用不動産そのままで贈与した方が金銭で贈与するよりも多くの持分を移せるようです
    (通常金銭よりも不動産の方が贈与税の評価額が低いため)。
私は父と同居していますが、父名義の家屋が手狭になったため増築しようと思っています。増築費用は私が負担する予定ですが、知り合いの話では家屋の名義を父のままでおいておくと贈与税がかかるとのことですが、詳しく教えて下さい。 なお、増築前の家屋の時価は2,000万円で増築費用は1,000万円の予定です。

AさんがBさん所有の家屋の増築を行った場合には、その増築部分は民法の附合によってBさんの所有のものとなるため、AさんからBさんに贈与があったことになり贈与税が課税されます。
つまり、お父さんが本来負担するべき増築費用1,000万円をあなたから贈与によって取得して、そのお金で増築を行った場合と同様の贈与税の課税関係が生じることになります。

この問題を避けるためには家屋の名義変更を行う必要があります。
ご質問の場合、あなたが負担した増築費用に相当するものとして図のように名義変更すれば、贈与税の課税関係は生じません。ただし、お父さんに譲渡税が生じる可能性がありますのでご注意ください。

家屋 2000万円(父)+増築費用 1000万円 (子) ⇒ 家屋 3000万円 父2/3 子1/3

このように様々な不動産に関わる税金、その他に関わるお話をさせて頂いております。
現在、お悩みの点等ございましたら、お気軽にご相談下さいませ。

顧問税理士紹介

金澤 好起
昭和44年生、奈良県吉野郡出身畝傍高校、関西学院大学理学部卒業。会計事務所、奈良シティハウス㈱資産運用部勤務を経て平成10年3月開業。
現在金澤好起税理士事務所所長
税理士法人FCブレイン 代表税理士
上阪 淳
昭和42年生、大阪府堺市出身帝塚山学院泉ケ丘高校、関西大学経済学部卒業。会計事務所、奈良シティハウス㈱資産運用部勤務を経て平成11年2月開業。
現在上阪税理士事務所所長
税理士法人FCブレイン 代表税理士

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